房地产三大税种常见纳税风险提示

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前碧桂园CFO著《我在碧桂园的1000天》《营改增试点行业纳税遵从指引—房地产业.pdf》《房地产行业 新收入准则培训材料.pdf》《税务筹划案例大全2017修正.doc》《企业股权转让；合并、分立与资产重组的税务处理》《营改增后最新土地增值税竣工清算实操大全》

近期接连有几个客户咨询房地产三大税种涉税的问题，对这些共性问题，个人认为均属于常见问题，只是大家对政策不熟悉、不理解，才导致存在疑问，我在这里简要介绍作为回应。

（一）增值税

增值税常见的问题是对增值税纳税义务发生时间把握不准。

房地产企业一般纳税人增值税纳税义务发生时间，按照《营业税改征增值税试点实施办法》（财税〔2016〕36号文件印发）第四十五条规定，

（1）纳税人发生应税行为并收讫销售款项或者取得索取销售款项凭据的当天；

收讫销售款项，是指纳税人销售服务、无形资产、不动产过程中或者完成后收到款项。

（2）取得索取销售款项凭据的当天，是指书面合同确定的付款日期；

未签订书面合同或者书面合同未确定付款日期的，为服务、无形资产转让完成的当天或者不动产权属变更的当天，例如房地产企业以房抵债且没有签订合同，其纳税义务发生时间为不动产权属变更的当天。

房地产销售时分为期房销售和现房销售，增值税缴纳又有不同。

1.期房销售

（1）预缴

房地产企业一般纳税人取得预售许可证后，预售期房时，商品尚未完工，无法确认收入，同时也未达增值税纳税义务发生时间，不发生增值税纳税义务。

房地产开发企业收到预收款时，应按照《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》（国家税务总局公告2016年第18号）第十条规定，不分新老项目，均按照3%的预征率预缴增值税。

目前有部分企业对于老项目，在预售时直接按照5%的征收率预缴增值税，其实是不对的，将形成税款占用了企业资金。

（2）交房

交付时，计算缴纳增值税，此时减去预缴增值税金额，如果是一般计税项目，还应减去增值税进项税额。

交付时间，以《商品房买卖合同》上约定的交房时间为准；若实际交房时间早于合同约定时间的，以实际交付时间为准。

如果交房前先开具发票的，增值税纳税义务发生时间为开具发票的当天。

2.现房销售

如果房地产企业一般纳税人销售现房，则无须预缴增值税，直接在交付时缴纳增值税即可。

（二）土地增值税

土地增值税常见的问题是土地增值税清算的收入口径和清算后如何纳税。

《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函[2010]220号）第一条“关于土地增值税清算时收入确认的问题”规定，土地增值税清算时，已全额开具商品房销售发票的，按照发票所载金额确认收入；未开具发票或未全额开具发票的，以交易双方签订的销售合同所载的售房金额及其他收益确认收入。销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一致，在清算前已发生补、退房款的，应在计算土地增值税时予以调整。

1.清算时

土地增值税清算时，应以网签合同金额为基准，而非到账金额为准。如果存在按照合同应收未收账款，则属于民事纠纷，不属于税收调整范围。

土地增值税应税收入=营改增前转让房地产取得的收入+营改增后转让房地产取得的不含增值税收入

2.清算后

房地产企业在土地增值税清算后，对当月取得的转让房地产收入，应当按月区分普通住宅、非普通住宅和其他类型房地产分别计算增值额、增值率，缴纳土地增值税。

次月15日内企业向主管税务机关申报缴纳土地增值税，其扣除项目金额按清算时的单位建筑面积扣除项目金额乘以销售或转让面积计算。

单位建筑面积扣除项目金额=清算时的扣除项目总金额÷清算的总建筑面积。

（三）企业所得税

企业所得税常见问题是常常忽略在完工年度应该结转收入，然后配比结转成本。

房地产开发产品符合下列条件之一的，应视为已经完工：

（一） 开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案。

（二） 开发产品已开始投入使用。

（三） 开发产品已取得了初始产权证明。

具体执行时按照孰先原则。

开发产品完工后，企业应及时结算其计税成本并计算此前销售收入的实际毛利额，同时将其实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额，计入当年度企业本项目与其他项目合并计算的应纳税所得额。

实践中，很多企业因为各种原因在完工年度未结转收入，缴纳企业所得税。岂不知这样存在滞纳金的风险：

国税发[2009]31号文件第三十五条规定，凡已完工开发产品在完工年度未按规定结算计税成本，主管税务机关有权确定或核定其计税成本，据此进行纳税调整，并按《中华人民共和国税收征收管理法》的有关规定对其进行处理。

文章最后，想起一件事。前几天一条新闻占据了财税人的朋友圈，据《北京市第一中级人民法院刑事判决书》（[2018]京01刑初6号）显示，60岁兼职女会计苑宏英，各种累计虚开发票677张，税款2347万元，几乎全部已经抵扣，现已基本追回。

损失追回，不代表罚酒三倍就能解决。最终判决结果如下：苑宏英犯虚开增值税专用发票罪（单位），判处有期徒刑十二年；犯虚开增值税专用发票罪，判处有期徒刑十二年，剥夺政治权利三年，并处罚金人民币四十万元；决定执行有期徒刑十四年，剥夺政治权利三年，并处罚金人民币四十万元。

而房地产企业涉税金额巨大，如果涉及违法，自是更加严重。因此财务要学习税法和法律。用足税收优惠的同时，也要学会自我保护。

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版权声明：本文转自孙炜财税课堂

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